Anfrage vom 6. Januar 2024
Antwort vom 5. Februar 2024

Erklärung zu den Vergleichsräumen:
Vergleichsraum 1: Butzbach, Münzenberg, Rockenberg
Vergleichsraum 2: Echzell, Florstadt, Nidda, Ranstadt, Reichelsheim, Wölfersheim
Vergleichsraum 3: Gedern, Hirzenhain, Kefenrod, Ortenberg
Vergleichsraum 4: Bad Nauheim, Friedberg, Niddatal, Ober-Mörlen, Rosbach, Wöllstadt
Vergleichsraum 5: Altenstadt, Büdingen, Glauburg, Limeshain
Vergleichsraum 6: Bad Vilbel, Karben

Die Mietobergrenzen finden Sie auf dieser Homepage unter:
Presse I Seit 1. Januar 2024 gelten neue Mietobergrenzen: Der Wetteraukreis reagiert unangemessen auf die wachsende Wohnungsnot.
Am Ende des Artikles finden Sie einen Link zum herunterladen.

Sehr geehrter Herr Häuser!

Zum 1. Januar 2024 wurden die Mietobergrenzen des Wetteraukreises neu berechnet. Zu diesem Thema bittet die Fraktion DIE LINKE. um die Beantwortung folgender Fragen:

1. Wie viele Datensätze wurden für die Aktualisierung der Mietobergrenzen zum
1. Januar 2024 erhoben, wie viele ausgewertet?
Bitte aufgeschlüsselt nach Vergleichsräumen und Haushaltsgröße.

Antwort:

Freier Öffentl. Job- Amt für SGB XII
Wohnungs- Wohnungs- center Bodenma- Sozial-
markt bau SGB II nagement amt Gesamt

Vergleichsraum 1 367 1.190 667 17 331 2.572
Vergleichsraum 2 274 456 1.045 19 435 2.229
Vergleichsraum 3 74 60 325 11 206 676
Vergleichsraum 4 1.382 1.422 2.071 108 1.137 6.120
Vergleichsraum 5 378 106 884 33 429 1.830
Vergleichsraum 6 798 1.529 785 60 325 3.497
Insgesamt 3.273 4.763 5.777 248 2.863 16.924

Erfasste Daten Nettokaltmiete pro Haushaltsgröße

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Jede weitere
Person
Vergleichsraum 1 665 442 753 418 159 126
Vergleichsraum 2 636 398 548 244 149 223
Vergleichsraum 3 196 95 139 91 49 106
Vergleichsraum 4 1938 1248 1431 714 406 321
Vergleichsraum 5 492 344 411 211 159 198
Vergleichsraum 6 914 835 1088 351 114 85

2. Welchen Quellen entstammen die Wohnungsangebote, die in die Datenbasis aufgenommen wurden? Wie ist der prozentuale Anteil der jeweiligen Quelle an der Gesamtheit der Datensätze?
Welche Preissegmente werden zu welchen Anteilen bei der Berechnung berücksichtigt?

Antwort: Unter dem Begriff „Freier Wohnungsmarkt“ werden laufend Wohnungsangebote unterschiedlicher Quellen erfasst. In der Zeit vom 15.06.2021 bis 15.06.2023 waren dies insgesamt 3.273 Wohnungsangebote, dies entspricht 19% der gesamten Daten. Quellen für Wohnungsangebote sind Printmedien (Butzbacher Zeitung, FAZ, Karbener Zeitung, Kreis Anzeiger, Sonntags-Anzeiger, Wetterauer Zeitung) und Internetplattformen (Immobilienscout, Immowelt).

Freier Öffentl. Job- Amt für SGB XII
Wohnungs- Wohnungs- center Bodenma- Sozial-
markt bau SGB II nagement amt Gesamt

3. Bei der letzten Überarbeitung zum 1. 1. 2022 wurden Daten von Wohngeldempfänger:innen nicht einbezogen. Wurden Mietverhältnisse mit Anspruch auf Wohngeld dieses Mal in die Berechnung einbezogen?

Antwort: Nein.

4. Wie viele Daten wurden für Friedberg erhoben? Wie viele für Ortenberg? Und aus welchen Quellen stammen diese Daten?

Antwort:

Freier Öffentl. Job- Amt für SGB XII
Wohnungs- Wohnungs- center Bodenma- Sozial-
markt bau SGB II nagement amt Gesamt

Friedberg 524 1.035 880 41 416 2.896
Ortenberg 30 10 142 2 106 290

5. Welcher Anteil der Wohnungen aus den einzelnen Quellen ist bewohnt und welcher frei und verfügbar? Welcher Anteil der bewohnten Wohnungen ist seit mehr als fünf Jahren bewohnt?

Antwort: Es ist keine Anforderung des Schlüssigen Mietobergrenzenkonzeptes, dass die in die Evaluation einbezogenen Daten aus Wohnungen stammen müssen, die frei und beziehbar sind. Grundsätzlich handelt es sich bei den Daten des „Freien Wohnungsmarktes“ zum Zeitpunkt der jeweiligen Veröffentlichung um freie und verfügbare Wohnungen.

6. Wie viele dieser Datensätze in der Datenbasis des überarbeiteten Schlüssigen Konzepts stammen aus der Zeit vor dem Dezember 2019?

Wie viele dieser Datensätze stammen aus der Zeit vor dem Dezember 2021?
Für welchen der sechs Vergleichsräume wurden wie viele Datensätze in 2023 erhoben?

Wie viele Datensätze, die in die Aktualisierung des Schlüssigen Konzepts eingerechnet wurden, sind zwischen Januar 2022 und Dezember 2023 erhoben worden?

Antwort: Alle Datensätze stammen aus dem Zeitraum 15. 6. 2021 bis 15. 6. 2023:
– Freier Wohnungsmarkt: laufende, tägliche Erfassung aller Wohnungsanzeigen in Print- und
Digitalmedien.
– Öffentlicher Wohnungsbau: Stand Frühjahr/Sommer 2023
– Jobcenter SGB II: Auswertung der laufenden Fälle (Stand März 2023)
– Amt für Bodenmanagement: Auswertung der laufenden Fälle von Juni 2021 bis Juli 2023
– Soziale Hilfen SGB XII: Auswertung der laufenden Fälle am 30. 6. 2023
Siehe auch die Tabelle zur 2. Frage.

7. Nach welchen Kriterien werden Wohnungen für das Schlüssige Konzept berücksichtigt, bzw. aussortiert?

Antwort: Es werden lediglich Wohnungen unterhalb einer bestimmten qm²-Größe bzw.
bei einer bestimmten Ausgestaltung/Nutzung nicht aufgenommen, z. B.
– Wohnungen, die kleiner als 20m² sind
– möblierte Wohnungen
– Monteurswohnungen
– Flüchtlingsunterkünfte.

8. Wurden in die Berechnungen der Wetterauer Mietobergrenzen Daten von Mietspiegeln einbezogen, wie etwa immowelt.de, immoportal.com, miet-check.de, ohne-makler.net oder ähnliche?
Wie ist die erhebliche Diskrepanz zwischen den Mietpreis-Angaben dieser Portale zu den von Ihnen errechneten Mietobergrenzen zu erklären?

Antwort: Das Schlüssige Mietobergrenzenkonzept des Wetteraukreises erfüllt alle Anforderungen, die das Bundessozialgericht (BSG) formuliert hat. Das Konzept wurde vom Landessozialgericht Hessen (L4 SO 19/14 BER vom 15.05.2014) und vom Sozialgericht Gießen (Az.: S 33 AS 628/19 vom 25.04.2023) grundsätzlich bestätigt.
„Das von dem Beklagten vorgelegte Konzept zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenze erfüllt nach alledem die von der Rechtsprechung entwickelte Anforderungen und ist schlüssig.“
(Urteil vom 25.05.2023 Sozialgericht Gießen Az.: S 33 AS 628/19 S. 6 ff.).
Es ist keine Anforderung des Schlüssigen Mietobergrenzenkonzeptes, andere Mietspiegel in die Auswertung hineinfließen zu lassen.
Das BSG-Urteil gibt die Art der Berechnung vor. Die erhobenen Datensätze werden NICHT angepasst, gekappt oder verändert.
– Grundsätzlich dienen die Mietobergrenzen als Hilfestellung für die Leistungssachbearbeitungen, um die angemessenen Kosten der Unterkunft zu bewerten. Die Leistungssachbearbeiter betrachten und bewerten den Einzelfall (Einzelfallprüfung), um Ermessen auszuüben. Hierzu sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, z. B. liegen Umstände vor, die eine andere Wohnungsgröße, einen anderen Wohnungszuschnitt bzw. eine über der MOG-liegenden Miete rechtfertigen?
Die Angemessenheitsprüfung darf nicht an abstrakten Kriterien ausgerichtet sein, sondern beinhaltet immer eine Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung aller maßgebenden Faktoren.

9. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften orientieren sich beim Neubau von Sozialwohnungen an den „ortsüblichen Mieten minus 15 Prozent“ und berechnen so den Mietpreis. Diese Mietpreise liegen dann für all diese Sozialwohnungen über den Mietobergrenzen des Wetteraukreises.
Wie wurde diese Preisgestaltung in die Berechnungen der MOG 2024 einbezogen?
Wie erklären Sie, dass Leistungsberechtigte mit Ihren MOG keine dieser Sozialwohnungen anmieten können?

Antwort: Die Mietverhältnisse kommunaler Wohnungsbaugesellschaften fließen als ein Teil mit in die Datenquelle „öffentlicher Wohnungsbau“ ein und wurden somit bei der Berechnung der Mietobergrenzen berücksichtigt.

10. Wie viele Datensätze wurden für die Aktualisierung zum 1. 1. 2024 zur Erhebung der Betriebskosten gesichtet? Bitte aufgeschlüsselt nach Vergleichsräumen und Haushaltsgröße.
Aus welchem Zeitraum stammen diese Erhebungen zu den Betriebskosten?

Antwort: Alle verfügbaren 13.707 Datensätze flossen in die Berechnung ein. Die Betriebskosten wurden gemeinsam mit den Kaltmieten erhoben. Der Zeitraum bzw. Zeitpunkt ihrer Erhebung entspricht deshalb der oben genannten Antwort zur 6. Frage.

Erfasste Daten Betriebskosten pro Haushaltsgröße

1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Jede weitere
Person

Vergleichsraum 1 645 412 687 372 140 109
Vergleichsraum 2 615 377 503 226 120 201
Vergleichsraum 3 191 90 126 78 44 89
Vergleichsraum 4 1781 1093 1229 589 323 253
Vergleichsraum 5 473 323 351 164 129 151
Vergleichsraum 6 796 716 910 257 80 73

11. Bitte begründen Sie, warum in den Vergleichsräumen unterschiedliche Beträge für die kalten Betriebskosten berechnet sind!

Antwort: Mit Urteil Nr. B 4 AS 17/14 B hat das BSG entschieden, dass ein Schlüssiges Konzept die Bruttokaltmieten enthalten muss:
– Nettokaltmiete: reine Kosten für die Nutzung des Wohnraums.
– Betriebskosten: alle umlagefähigen Kostenarten, z. B. Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer,
Gebäudeversicherung, Kosten für Schornsteinfeger gemäß der Betriebskostenverordnung.
– Bruttokaltmiete: Netto-Kaltmiete zuzüglich Betriebskosten (ohne Heizkosten).
Es handelt sich um „vorläufig“ angemessene Betriebskosten, da die endgültigen Werte bei jedem Leistungsberechtigten erst nach Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten feststehen (nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres).
Die Betriebskosten werden analog der Kaltmiete berechnet. Es fließen alle verfügbaren Daten in die Berechnung ein. Das BSG gibt die Art der Berechnung vor. Aus diesem Grund kann es bei den rechnerischen Ergebnissen zu „Unlogiken“ kommen. Die Datensätze werden NICHT angepasst, gekappt oder verändert.
– Grundsätzlich dienen die Mietobergrenzen als Hilfestellung für die Leistungssachbearbeitungen, um die angemessenen Kosten der Unterkunft zu bewerten.
Die Leistungssachbearbeiter betrachten und bewerten den Einzelfall (Einzelfallprüfung), um Ermessen auszuüben. Hierzu sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, z. B. liegen Umstände vor, die eine andere Wohnungsgröße, einen anderen Wohnungszuschnitt bzw. eine über der MOG-liegenden Miete rechtfertigen?
Die Angemessenheitsprüfung darf nicht an abstrakten Kriterien ausgerichtet sein, sondern beinhaltet immer eine Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung aller maßgebenden Faktoren.

12. Der Gesetzgeber hat elastische Grenzen zwischen Mieten und Betriebskosten vorgesehen. Das bedeutet: Liegt eine Miete leicht über den Mietobergrenzen, kann der Überschreitungsbetrag zu den MOG aus den kalten Betriebskosten ausgeglichen werden. Das erweitert die Möglichkeit zur Anmietung einer Wohnung, weil bei Bagtellüberschreitungen der MOG bis 50 Euro keine starren Grenzen gelten.

Wie wird im Wetteraukreis das Anliegen des Gesetzgebers praktisch umgesetzt, dass es eine elastische Handhabung zwischen Betriebskosten und Mieten geben soll?

Antwort: Das Schlüssige Konzept des Wetteraukreises bestimmt die Bruttokaltmiete als MOG. Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus
– der Nettokaltmiete
– zzgl. den Betriebskosten.
Maßgeblich für die Feststellung der Angemessenheit ist die Summe aus beidem, d. h. die Bruttokaltmiete. So können unter anderem Wohnungen mit höheren Nettokaltmieten bei kleineren Wohnflächen oder niedrigeren Betriebskosten ebenfalls angemessen sein. Dadurch ist eine im Sinne der Frage „elastische
Handhabung“ gegeben.